Das Wichtigste in Kürze
- Startkosten
- 3.000–25.000 € Startkosten (Möblierung, Ausstattung, Genehmigung)
- Dauer
- 1–6 Monate, je nach Genehmigungslage der Kommune
- Kernvoraussetzung
- Zweckentfremdungsgenehmigung bzw. Registrierungsnummer der Kommune, Anmeldung beim Finanzamt, Kurtaxe-Meldung und – bei Hotel-ähnlichen Leistungen – Gewerbeanmeldung.
Was kostet der Start?
| Position | von | bis |
|---|---|---|
| Möblierung und Küche (60 m²) | 6.000 € | 18.000 € |
| Wäsche, Geschirr, Erstausstattung | 800 € | 2.500 € |
| Smart Lock / Schlüsselübergabe | 200 € | 900 € |
| Fotoshooting und Exposé | 250 € | 900 € |
| Genehmigung / Registrierung bei der Kommune | 0 € | 500 € |
| Kanalgebühren Portale (Setup) | 0 € | 300 € |
| Betriebshaftpflicht, Inventarversicherungpro Jahr | 150 € | 500 € |
| Summe | 7.400 € | 23.600 € |
Alle Beträge sind redaktionelle Richtwerte, keine Zusicherung. Prüfe die aktuellen Gebühren bei deiner Kommune und Kammer.
Genehmigungen und Ämter
- PflichtKommune / Bauamt
Genehmigung nach Zweckentfremdungsverbot bzw. Registrierungsnummer
In Berlin, Hamburg, München und vielen Urlaubsregionen zwingend – Bußgelder bis in den fünfstelligen Bereich.
- PflichtFinanzamt
Fragebogen zur steuerlichen Erfassung
- FallabhängigGewerbeamt
Gewerbeanmeldung
Nötig, sobald hotelähnliche Nebenleistungen dazukommen (Frühstück, tägliche Reinigung, Rezeption).
- PflichtTourismusamt
Anmeldung Kurtaxe / Gästebeitrag und Meldescheine
- PflichtSchornsteinfeger / Brandschutz
Rauchwarnmelder, Feuerlöscher, Fluchtwegeplan
- FallabhängigEigentümergemeinschaft
Zustimmung laut Teilungserklärung
Bei Eigentumswohnungen der häufigste Stolperstein.
Beispielrechnung
Beispiel: 60-m²-Ferienwohnung an der Ostsee
Realistisch sind 160 Vermietungsnächte im Jahr (44 % Auslastung) bei 95 € Übernachtungspreis. Portalprovision, Reinigung und Instandhaltung sind eingerechnet.
- Umsatz (160 Nächte × 95 €)
- 15.200 €
- Portalprovision 15 %
- − 2.280 €
- Reinigung (40 Wechsel × 60 €)
- − 2.400 €
- Nebenkosten, Wäsche, Verbrauch
- − 2.400 €
- Instandhaltung und Rücklage
- − 1.500 €
- Überschuss vor Steuern und Finanzierung
- ca. 6.600 €
Die passende Rechtsform
Empfehlung
Einzelunternehmen – GmbH nur ab mehreren Objekten
Bei einer Wohnung ohne Zusatzleistungen bleibt es meist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Erst bei mehreren Objekten, Personal oder hotelähnlichem Service lohnt eine Kapitalgesellschaft – dann aber mit Blick auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.
Passende Förderprogramme
Angaben zu Förderprogrammen (Förderquoten, Höchstbeträge, Fristen, Voraussetzungen, Antragswege) sind redaktionell recherchiert und können sich jederzeit kurzfristig ändern, ausgesetzt oder eingestellt werden. Sie sind unverbindlich, begründen keinen Anspruch auf Förderung und ersetzen keine Beratung durch die Förderstelle. Wir übernehmen keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität und haften nicht für Schäden aus der Nutzung dieser Angaben – außer bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit. Verbindlich sind ausschließlich die Angaben und Richtlinien der jeweiligen Förderstelle. Vollständiger Haftungsausschluss
Laufende Kosten
- Portalprovisionen (Airbnb, Booking: 3–18 %)
- Reinigung und Wäsche je Gästewechsel
- Strom, Wasser, Heizung, Internet
- Instandhaltungsrücklage (mind. 10 € pro m² und Jahr)
- Kurtaxe-Abführung an die Gemeinde
- Steuerberatung und Buchhaltung
Typische Fehler
01Zweckentfremdung ignoriert
Ohne Registrierungsnummer inserieren ist in vielen Städten bußgeldbewehrt – die Portale melden Daten inzwischen automatisiert.
02Auslastung zu optimistisch
Rechne mit 40–55 % im Jahresmittel, nicht mit Sommerwerten. Sonst kippt die Finanzierung im ersten Winter.
03Umsatzsteuer übersehen
Kurzzeitvermietung unterliegt 7 % Umsatzsteuer. Nur unterhalb der Kleinunternehmergrenze bleibt es umsatzsteuerfrei.
04Keine Rücklage für Möbel
Betten, Sofa und Küche halten bei Gästewechsel deutlich kürzer als privat. Fünf Jahre sind realistisch.
Häufige Fragen
Brauche ich für eine Ferienwohnung ein Gewerbe?+
Nur wenn hotelähnliche Leistungen dazukommen, etwa Frühstück, tägliche Zimmerreinigung oder Rezeption. Die reine möblierte Kurzzeitvermietung bleibt meist Vermietung und Verpachtung.
Wie viel Umsatzsteuer fällt an?+
Auf die Übernachtung 7 %, auf Zusatzleistungen wie Frühstück oder Parkplatz 19 %. Unter der Kleinunternehmergrenze entfällt der Ausweis.
Was ist das Zweckentfremdungsverbot?+
Eine kommunale Regel, die Wohnraum vor dauerhafter Umwandlung in Ferienwohnungen schützt. Du brauchst eine Genehmigung oder Registrierungsnummer, die im Inserat stehen muss.
Wie hoch ist eine realistische Auslastung?+
Je nach Lage 35–60 % im Jahresmittel. Küsten- und Bergregionen liegen höher, Städte gleichmäßiger, aber mit stärkerem Wettbewerb.
Darf die Eigentümergemeinschaft die Vermietung verbieten?+
Ja, wenn die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung ausschließt oder ein entsprechender Beschluss besteht. Vor dem Kauf prüfen.
Muss ich Kurtaxe abführen?+
In fast allen Tourismusgemeinden ja. Du ziehst sie vom Gast ein und meldest sie regelmäßig an die Gemeinde.
Kann ich die Möbel absetzen?+
Ja, über die Nutzungsdauer abgeschrieben; geringwertige Wirtschaftsgüter sofort. Bewahre alle Belege der Erstausstattung auf.
Lohnt sich ein Verwalter?+
Ab etwa 15–20 % Provision übernimmt ein Gastgeberservice Kommunikation, Reinigung und Preise. Rechne es gegen deinen Zeitaufwand – ab zwei Objekten meist sinnvoll.